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导读
1、二手住宅量价齐跌，过户量近两个月持续小幅下探，价格同比涨幅明显收窄。
2、7月份即时交易量与6月份相比有所提升，但今年的实际交易高峰依然是3月份。
3、虽然近两月租赁活跃度明显提升，但租金依然走低，房价上涨乏力租金亦受制约。
正文
关键数据
1、7月成交套，环比下跌8.42%，同比下跌0.50%。
2、7月成交48.86万㎡，环比下跌9.52%，同比下跌0.01%。
3、7月均价元/㎡，环比下跌5.48%，同比上涨1.70%。
4、7月成交主力结构：面积段51-90㎡（占比50.21%）、单价段3-4万（占比28.45%），总价段-万（占比24.76%）。
5、7月租金70.45元/㎡，环比下跌1.06%，同比下跌1.99%。
详细干货版目录
1、成交量分析
2、成交价格分析
3、成交结构分析
4、租赁市场分析
1成交量分析：小幅两连跌
全市成交总量
年7月，深圳全市二手住宅共成交套，环比下跌8.42%，同比下跌0.50%;成交面积48.86万㎡，环比下跌9.52%，同比下跌0.01%。
最近两个月二手住宅过户数据在5月短期峰值的基础上出现小幅两连跌，整体来讲，二手过户量表现尚属平稳。由于去年的5-6月份基数相对较低，所以今年5-6月量值同比出现难得的明显回正，7月份同比重新下跌，但跌幅较小，与去年同期基本持平。
从一线情况来看，7月份交易量与6月份相比有所提升，但今年的实际交易高峰依然是3月份。最近两个月，市场较为关心的热点是银行房贷利率的不断收紧，对购房者来说必然增加了购房成本，难免影响市场情绪，但相对来说，较诸如限购限贷这样的重磅政策来说，影响力道偏弱；而且，在利率折扣持续收紧的过程中，刺激部分即将交易的准客户加快节奏。
区域成交对比
细分到深圳各个区域表现如下：在7月二手住宅成交中，龙岗区以套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的25%；其次是宝安区成交套，占全市成交总量的21%；再次福田区成交套，罗湖区成交套，南山区成交套，三个区域均占全市成交总量的17%；盐田区成交套，占全市成交总量的2%。
从环比情况看，六个区域环比齐跌，其中福田和盐田的跌幅较为明显，达16%，其他区域跌幅均在一成以内。
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成交价格分析：年内月均同比涨幅不足10%
全市成交价格
根据Q房网·深圳成交系统数据统计，7月份全市二手住宅成交均价为元/㎡，环比下跌5.48%，同比上涨1.70%。
6-7月份的价格波动相对明显，出现了先涨后跌的变化，且与去年同期相比，基本持平，仅上涨1.70%。今年以来，同比涨幅仅6月份偏高，其他月份同比涨幅均在10个百分点以内。紧缩政策之下，对房价的抑制作用在均价上得到直接体现，走势明显企稳。
区域价格对比
从各区域成交均价来看，继续保持三大梯队，其中第一梯队南山区、福田区“7-8字头”；第二梯队，宝安和罗湖，平均“5字头”；第三梯队，盐田和龙岗，“4字头”上下。
环比方面，六大区域涨跌参半，其中福田、罗湖、龙岗环比上涨，其他区域环比下跌，由于盐田基数较低，价格波动偏大，其他区域环比变化均在5个百分点上下。
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租赁市场分析：租金持续走低
全市租金水平
根据Q房网·深圳成交系统数据统计，7月份全市商品住宅租金为70.45元/㎡，环比下跌1.06%，同比下跌1.99%。
虽然6-7月当属租赁市场旺季，且这两个月的租单数量也有明显提升，但租金水平依然在持续走低，且近一年的租金波动较往年更加明显。按照以往的规律，租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系，房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。
区域租金对比
从各区域月度租金价格来看，南山区7月租金94.65元/㎡·月，排名第一，环比下跌2.46%；其次为福田区，94.19元/㎡·月，环比上涨5.62%；再次为罗湖区，85.57元/㎡·月，环比下跌6.65%；租金最低依然为龙岗区，44.16元/㎡·月，环比上涨1.09%。
尽管深圳市二手住宅成交量在7月份连续四周小幅上升，但仍处于历史低位。
深圳市中原研究中心认为，居高不下的价格使客户入市积极性不高，对成交量回升形成了一定阻力，短时间内市场仍将处于低迷状态，预计在9月之前市场成交量难有大幅回升。
此外，在经历7月份深圳土地市场零供应后，将迎来一轮高峰。
深圳市土地房产交易中心的最新公告信息显示，8月份深圳将有15宗地上市交易，土地用途以商业和工业为主，出让土地位于南山和宝安，其中8月26日当天，宝安有11宗土地集中上市交易，成为8月份土地供应“大户”。
而在南山出让的4宗土地中，有3宗位于前海深港现代服务业合作区，其中两宗地块对竞买申请人做了限制，要求为世界强企业且在深圳市无总部。
根据深圳中原研究中心统计，今年上半年全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万平方米，仅占年成交的30.1%。
与上半年土地供应量偏少相比，下半年的土地供应力度将明显加大，仅8月份的土地供应量就接近上半年土地供应总和。
然而土地热潮对楼市的推动作用将降低，深圳楼市的猛涨让行业嗅到了风险的气息，政策不确定性加剧。
银行业已自7月份开始收紧政策。7月13日，深圳市包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行，这几家银行之前的贷款利率此前均可到8.8折。
深圳中原总经理郑叔伦认为，楼市不会直线上涨，而是会呈现阶梯型，今年深圳可能到了平台的部位，但是跌的可能性也不大，长远来看趋势是上升的。从政策、金融、经济、人口和供应这五个层面来看，目前深圳还没有呈现出下跌趋势。
尽管7月末中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”被市场解读为剑指房地产行业，但中银国际证券分析指出，预计国内货币政策仍不会做出激进调整，故房价通过硬着陆挤泡沫的可能性极小，大概率仍会以因城施策的区域类行政调控为主。
克而瑞地产研究认为，上半年成交火热后，在市场进入淡季、前期需求透支、市场观望情绪渐浓等因素影响下，三季度市场将进入一个短暂的调整期。而随着后续“抑制资产泡沫”的具体措施落地，必将对房地产市场产生强烈冲击，预计8月市场成交仍将继续小幅下行。
中原地产首席分析师张大伟则表示，目前一线城市成交放缓，部分热点二线城市房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年尤其是四季度房地产市场的风险可能爆发。
文章来源：Q房网数据研究中心
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