租赁合同未明确约定租赁期限，出租方可否随时解除合同
相关判例
——原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）深圳宝安宝某化工实业公司土地租赁合同纠纷案
房屋租赁合同在签订的过程中，如果双方没有明确约定租赁期限，事后亦未达成补充协议，当事人可否随时解除租赁合同？随时解除权利的行使应受哪些限制？
依照我国合同法的相关规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
一审：深圳市宝安区人民法院（）深宝法民三初字第号
二审：深圳市中级人民法院（）深中法民五终字第号
原告（反诉被告）陈某
被告（反诉原告）深圳宝安宝某化工实业公司
原告诉称，原告自年中旬起租用被告名下位于宝安区福永街道西部开发区约平方米的土地，由原告出资将上述土地进行平整及通电通水。原告每月按时交租。双方于年3月6日因被告要求调高租金而签订了《临时出租土地协议书》。双方已形成长期的租赁关系。原告于年8月初收到被告发来的《解除合同通知》，被告以收回自用为由，解除原、被告签订的《临时出租土地协议书》。原告不同意解除《临时出租土地协议书》。原告长期租用上述土地，在该土地上投入大量资金及精力，而且原告从来没有违约行为。根据双方签订的《临时出租土地协议书》第六条的规定：“在租地期间，如遇国家征用该土地、政府允许开发投资建设、甲方（即被告）需要建筑使用，乙方（即原告）要无条件搬出，协议终止。甲乙双方互不赔偿”，被告解除合同的理由不符合上述约定，如果被告收回建筑使用的，但被告没有提供相应报建资料，深圳市相关行政机关不允许在上述土地兴建建筑物。因被告提出解除合同的理由不符合双方约定解除合同的条件，原告不同意解除上述协议书。原告在收到被告发来的《解除合同通知》后，即复函明确表示不同意解除上述协议书，要求被告继续履行上述协议书。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告于年3月6日签订的《临时出租土地协议书》；2、全部诉讼费用由被告承担。
被告反诉称，年3月6日，原告和被告签订了一份《临时出租土地协议书》，约定由被告将位于西部开发区指定地点的平方米土地临时出租给原告使用，每月租金人民币元，按月收取，原告应于每个月的5日前交清当月租金。《临时出租土地协议书》第七条第6款约定：在租地期间，如遇国家征用该土地、政府允许开发投资建设、甲方（即被告）需要建筑使用，乙方（即陈某）要无条件搬出，协议终止，双方互不赔偿。《临时出租土地协议书》签订后，被告即依约将涉案土地交给原告临时使用。至年中，被告公司因经营需要，决定用该块土地与他人合作兴建房屋。为此，被告于年7月21日和案外人深圳市友利工程机械有限公司签订了一份《合作项目合同书》，约定由被告提供该块土地，由深圳市友利工程机械有限公司提供资金，双方合作在该块土地兴建商业用房。为了实现上述开发目的，同时避免被告对案外人深圳市友利工程机械有限公司的违约，根据《临时出租土地协议书》第七条第6款的约定，被告有权终止与原告之间的临时出租土地合同关系和收回土地。另外，原、被告双方之间的土地租赁协议本身就是“临时性的”，双方在签订协议当时就已经明确了，该协议也因此并未约定具体的租赁期限。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告作为出租方，已经依法提前向原告发出了解除合同的通知，给足了原告搬迁退出涉案土地的时间。被告现在要求解除《临时出租土地协议书》合理合法。综上所述，被告请求解除《临时出租土地协议书》有合同和法律依据。被告反诉请求判令：1、解除原告与被告于年3月6日签订的《临时出租土地协议书》（按一年的租赁期限计算，标的额约为人民币42万元）；2、原告陈某立即搬迁退出《临时出租土地协议书》所涉的土地，并交还给被告使用；3、本案诉讼费用由原告陈某负担。
深圳市宝安区人民法院经审理查明，年3月6日，原告和被告签订了《临时出租土地协议书》一份，约定被告将位于西部开发区指定地点的平方米土地出租给原告使用，租金每月人民币元，每月5日前交清当月租金；租地期间，原告在被告土地上各种投资，在协议终止时被告概不赔偿也不补偿；在租地期间，如遇国家征用该土地、政府允许开发投资建设、被告需要建筑使用，原告要无条件搬出，协议终止，双方互不赔偿。
协议书签订后，被告将涉案土地交给原告使用。
年8月4日，被告向原告发出了《解除合同通知》，称因被告业务经营发展的需要，决定收回出租土地另行开发利用；决定解除与原告于年3月6日签订的《临时出租土地协议书》。年8月10日，原告复函被告称不同意解除《临时出租土地协议书》。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的临时出租土地协议书、收据、解除合同通知、复函、邮寄详单，被告提供的深规土宝字[]号会议纪要、用地红线图、临时出租土地协议书、合作项目合同书、收款收据、（）深宝法民三初字第号调解书、（）深宝法执字第－1号裁定书、深圳市宝安区法院执行令、宝某公司年7月5日通知、宝某公司年8月10日通知、宝某公司年8月4日解除合同通知、陈某于年8月10日发出的不同意解除合同的复函、报纸公告、深圳市建设用地规划许可证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
深圳市宝安区人民法院经审理查明认为，原告与被告签订的《临时出租土地协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告与被告签订的《临时出租土地协议书》中没有约定租赁期限，双方又不能就租赁期限达成新的一致意见，则原被告双方签订的《临时出租土地协议书》为不定期租赁合同。根据合同法的相关规定，对于不定期租赁合同当事人可以随时解除，但出租人解除合同要在合理期限之前通知承租人。本案中被告已于年8月4日向原告发出了《解除合同通知书》，被告已尽到了提前通知的义务，故被告要求解除《临时出租土地协议书》的诉讼请求依法有据，本院予以支持。原告要求继续履行合同的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。《临时出租土地协议书》解除后，原告应在限期内搬离涉案土地并将该土地返还给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告与被告于年3月6日签订的《临时出租土地协议书》；
二、原告陈某于本判决生效之日起三日内搬离《临时出租土地协议书》中所涉及的土地并将该土地返还给被告深圳宝安宝某化工实业公司；
三、驳回原告的诉讼请求。
一审宣判后，原告（反诉被告）陈某不服提出上诉。二审经审理查明后认为，本案系土地租赁合同纠纷，原告与被告于年3月6日签订的《临时出租土地协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方未在《临时出租土地协议书》中约定租赁期限，且事后亦未达成补充协议，该租赁合同属于不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，被告有权在合理期限之前通知承租人并单方解除合同。本案中，被告于年8月4日向原告发出书面的解除合同通知，已经尽到了提前通知义务，故其请求解除合同并要求原告搬离和返回涉案土地，符合法律规定，本院予以支持。被告行使的是合同的法定解除权，原告主张合同约定的解除条件未成就，要求继续履行合同，本院不予采纳。综上，上诉人陈某的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理得当，应予维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据我国《合同法》第条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方当事人签订的《临时出租土地协议书》并未约定租赁期限，事后亦未达成补充协议，该租赁合同属于不定期租赁合同，适用合同法第条关于随时解除合同的规定。
行使随时解除合同权利需注意以下几个问题：
一、行使随时解除合同权利的主体。《合同法》第条规定：“……当事人可以随时解除合同……。”可见，出租人和承租人均享有单方解除合同的权利，只要双方未明确约定租赁期限，任何一方都有行使单方解除权的权利，并不需以另一方的同意为前提。只要一方行使了该权利，合同即告解除。
二、行使解除合同权利的限制。对于单方解除合同的条件和效力，我国《合同法》第94条、96条、条分别作出了规定。第96条明确规定：“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”而《合同法》第条则对租赁合同进行了具体规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”从以上可知，法律赋予了出租人提前通知承租人的义务，对承租人则没有明文规定。那么承租人在解除合同时适用的便是合同法的一般原则即第96条“合同自通知到达对方时解除”的规定。而出租人解除租赁合同的，并非其通知到达承租人后合同即解除，则至少要受两个方面的限制：1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。这也是公平原则在法律上的体现，保护弱势群体一方的利益。本案被告即出租人行使解除合同的权利要受《合同法》第条的规定的限制，需在合理期限之前通知原告即承租人，其解除行为方为有效。被告在年8月4日已经通过书面方式向原告发出了《解除合同通知书》，虽然原告在年8月10日向被告进行复函称不同意解除，但被告给予了原告合理期限，应认定其行使解除合同权利的行为是有效的。
对于《合同法》第条中的“合理期限”，法律上并无明确进行规定。从法理的角度考察《合同法》，当事人完全按照意思自治的原则，平等、自愿、公平、诚信地订立合同，悉数遵从民法的基本原则。如何定义“合理期限”，在学理上主要有以下几方面的评价体系：1.基于理性人立场衡量来“合理”；2.考虑合同的性质来权衡“合理”；3.考虑合同的目的来判断“合理”；4.考虑案件的具体情况而评价“合理”；5.依习惯、惯例及习惯做法而判断“合理”；6.依合同法的一般原则及正义、秩序理念来检验“合理”。而实践中应根据每个要约（合同）的具体情况来确定，如要约到达受要约人的时间以及受要约人处理时所应预留的合理时间、合同的种类、合同的标的、传递方式、行业习惯等多种因素加以综合考虑。本案中，被告（出租方）已经通过书面形式向原告（承租方）发出《解除合同通知书》并给了对方一定的搬迁时间，综合考虑可认定为合理的期限。故被告要求解除合同并要求原告搬迁出涉案租赁房屋符合法律的规定，本院予以支持。
在经济交易日益频繁的当今社会，特别在签订合同时应注意尽量详细约定双方的权利义务，避免相关权利的滥用，以维护自己的合法权益。
(一审法官：刘光耀)
作者单位：深圳市宝安区人民法院民三庭
曹庆建与徐州华东机械厂房屋租赁合同纠纷申请案
江苏省高级人民法院
民事裁定书
()苏审二民申字第号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：曹庆建。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：徐州华东机械厂。
法定代表人：赵春凯，该厂厂长。
再审申请人曹庆建因与被申请人徐州华东机械厂房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（）徐民终字第号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
曹庆建申请再审称：（一）关于租金问题。因徐州华东机械厂多收曹庆建蒸汽费20多万元，从年2月开始，曹庆建主张用多收的蒸汽费抵扣房租，但被拒绝。主张租金的诉讼时效为一年，徐州华东机械厂主张租金早已超过诉讼时效，应驳回其主张租金的诉求。（二）关于多收蒸汽费问题。双方合同约定用汽实际管损不超过5%，但徐州华东机械厂每次收取管损费均超过5%。曹庆建原审中已就该问题提供了书面计算说明和充足证据。（三）曹庆建因拆迁遭受巨大经济损失，在未就补偿达成一致的情况下，要求曹庆建迁出承租房屋不合理、不公平。曹庆建依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
本院审查查明：年12月31日，徐州华东机械厂（原徐州矿务局机械厂）下属生活服务经营处（甲方，以下简称生活服务经营处）与案外人王念久（乙方）签订《租赁合同》一份，内容包括：自年1月1日起至年12月30日止，期限五年，承包期满后经甲、乙双方协商续订或解除合同。租赁范围：1.原北区浴室及扩建部分。2.原职工食堂的馒头房，女浴室后2米通道。3.楼上乙方自建部分：乙方在租赁期内只有使用权，合同终止后所有建造部分全归甲方所有。乙方所盖的建筑在租赁期内造成原建筑倒塌、裂纹、下陷、漏雨（水）等损伤或事故，一切损失由乙方自负等。王念久向生活服务经营处承租房屋后用于经营“北海浴室”。
年1月27日，王念久在上述《租赁合同》签注以下内容：“因外出公干，合同自愿中止。”当日，生活服务经营处（合同中还称徐州金桥服务公司，甲方）还与王念久（乙方）签订协议一份，内容为：“原北海浴室王念久楼上自建房屋产权归生活公司所有，以此抵王念久欠生活公司房租元，年1月份元，共计元。”
年1月27日，徐州金桥服务公司（甲方）与曹庆建（乙方）签订《租赁合同》一份，其内容包括：承包期限自年2月1日起至年1月31日止，承包期满后经甲、乙双方协商续订或解除合同。租赁范围为北海浴室原楼上楼下不动产。1.租金每月为元整。乙方必须在每月25日前缴纳当月租金，如不按期交纳每月按月租金千分之一交纳滞纳金，直到交清为止。2.不论乙方盈亏都必须按月足额上缴租金，否则甲方有权停水、停电、封门直至终止合同，并通过法律程序追究乙方的违约责任。……4.甲乙双方应自觉遵守合同，如有违约，违约方承担对方的一切损失。5.如遇国家、本企业扩建、征用，甲方有权终止合同，乙方应无条件服从等。
年6月22日，徐州市泉山区城市管理与行政执法局曾向徐州华东机械厂发出《限期整改通知书》，要求徐州华东机械厂自行拆除北海浴室楼上搭建的建筑物。
年9月22日，徐州金桥服务公司（甲方）与曹庆建（乙方）签订《关于北海浴室二层拆除后有关事宜的协议》一份，内容为：“双方经充分协商，对北海浴室二层拆除后的有关事实协议如下：1.乙方以原交纳的租赁保证金元作为年5月份房租交纳甲方。2.根据乙方的意见和北海浴室二楼门面已经拆除的实际，甲方同意从年6月1日起每月房租由原来元／月降低为元／月。甲乙双方以每月元的价格重新签订租赁合同，乙方向甲方交纳租赁保证金元。3.甲方充分考虑到因浴室二楼门面房拆除给乙方造成的损失，免除乙方年6、7、8、9四个月房租作为对乙方的补偿。4.此协议一式四份，甲、乙双方各执一份；其余两份分别在甲、乙双方各执的租赁合同后，作为补充协议。”
同日，徐州金桥服务公司（甲方）与曹庆建（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其内容包括：第一条、甲方自愿将坐落在泉山区矿山东路9号的房屋出租给乙方使用，其建筑面积约为平方米。第二条、租赁经营范围为洗浴中心。第三条、租赁期限自年6月1日至年5月30日止，合同期限为三年。租赁期满后，经双方商定续签或自行终止合同。第四条、租金标准为每月元，按月清缴。交纳期限为乙方必须自租赁之日起每月的25日前将当月租金足额交付甲方。第五条、为保证本合同的正常履行，乙方应于本合同签订的同时按本合同月租金标准元交付甲方作为租赁保证金，乙方保证金交付到位，合同生效。合同履行期内，该保证金由甲方挂存。合同终止，该保证金由甲方凭原始收据原额退还乙方（除合同约定应扣除部分外）。第六条、双方权利和义务。……7.乙方在租赁期间所发生的水、电气等费用，由乙方自行负担并按甲方指定收款人（直接到市供电局交费的除外）另行按相应计费标准按时交纳。承租过程中由于非甲方原因造成的水、电气故障，甲方不承担责任。8.甲方如需收回房屋，应提前一个月通知乙方。乙方若要退租也要提前一个月通知甲方。9.乙方将在租赁期届满时把房屋使用权交还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前一个月与甲方协商，确定是否续签合同，甲方可优先考虑租给乙方。第七条、违约责任。1.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。……第九条、如遇国家和企业的征用、扩建及不可抗拒因素造成合同无法履行时，双方互不承担违约责任，此合同自行终止，甲方原收乙方租赁保证金原额退给乙方（除合同约定应扣除的部分外）等。该《房屋租赁合同》有年7月23日签注的“押金收回、合同终止”的内容。
年10月26日，徐州华东机械厂能源科（也称能源公司）、生活服务经营处（甲方）与曹庆建（乙方，也即清海宫浴城，原北海浴城）之间签订《供用汽协议书》一份，其内容为：“甲方按照厂与西区热电厂签订的协议实行职责管理和供汽，并负责对分表后阀管路的管理。甲方的权利和义务及违约责任见厂与西区热电厂签订的协议。乙方必须按时缴纳用汽费，汽价元／吨，并按实际用热量增加热损5%，如遇价格调整，则按市物价局制定的价格执行。乙方如拖欠蒸汽款则每天加收总欠款的千分之五的违约金，若拖欠30天甲方有权停汽并不承担任何责任。乙方不得随意开关蒸汽流量计前（汽源方向）所有阀门，若因乙方擅自开关阀，给生产、生活造成不良后果的，甲方有权对乙方进行违约处理，直至停止供汽。对有关单位因此而造成的损失应依法予以赔偿。如因乙方的使用不当造成乙方财产或人身损害的，应由乙方负全责。乙方的权利和义务及违约责任见与西区热电厂签订的协议。用汽结算时间：上月25日8：00起至本月25日8：00止。能源公司每月定期查表并计算出缴费金额书面通知乙方，作为缴费依据并按规定时间缴费。乙方每月26日前足额上缴用汽费用。其它事项执行厂与西区热电厂签订的协议书内的规定。”
年6月1日，徐州华东机械厂、生活服务经营处（甲方）与曹庆建（乙方）之间又签订《房屋租赁合同》一份，其内容包括：“第一条、甲方自愿将坐落在泉山区矿山东路9号的房屋出租给乙方使用，其建筑面积约为平方米。第二条、租赁经营范围为：洗浴中心。第三条、租赁期限自年6月1日至年5月30日止，合同期限为一年。租赁期满后，经双方商定续签或自行终止合同。第四条、租金和租金的交纳期限：租金标准：每月为元，按月清缴。交纳期限：乙方必须自租赁之日起，每月的前25日将当月租金足额交付甲方。第五条、租赁保证。为保证本合同的正常履行，乙方应于本合同签订的同时按本合同月租金一个月标准元交付甲方作为租赁保证金，乙方保证金交付到位，合同生效。合同履行期内，该保证金由甲方挂存。合同终止，该保证金由甲方凭原始收据原额退还乙方（除合同约定应扣除部分外）。第六条、双方权利和义务。……7.乙方在租赁期间所发生的水、电气等费用，由乙方自行负担并按甲方指定收款人（直接到市供电局交费的除外）另行按相应计费标准按时交纳。承租过程中由于非甲方原因造成的水、电气故障，甲方不承担责任。8.甲方如需收回房屋，应提前一个月通知乙方。乙方若要退租也要提前一个月通知甲方。9.乙方将在租赁期届满时把房屋使用权交还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前一个月与甲方协商，确定是否续签合同，甲方可优先考虑租给乙方。第七条、违约责任。1.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。……第九条、1.如遇国家和企业的征用、扩建及不可抗拒因素造成合同无法履行时，双方互不承担违约责任，此合同自行终止，甲方原收乙方租赁保证金原额退给乙方（除合同约定应扣除的部分外）。……补充：应投入锅炉甲方为乙方降房租元，从年6月1日以后所有汽费和生活公司无关，一切由乙方自负。”
在上述《房屋租赁合同》履行期间，生活服务经营处曾就曹庆建拖欠部分租金事宜多次催款。年3月5日，曹庆建向生活服务经营处出具《欠条》一份，内容为：“今欠生活公司房租年1月份元、年2月份元，共计元，在年3月15日交清（如不交清，由冯主任担保付款，如不按时交纳，一切后果自负）。”
年下半年，曹庆建曾向法院提起诉讼，请求判令徐州华东机械厂向其返还多收蒸汽费元。后曹庆建自行撤回了起诉。
年12月17日，徐州市人民政府国有资产监督管理委员会向徐州市人民政府提交《市国资委关于上报徐矿集团华东机械厂等单位整体搬迁补偿评估结果的请示》一份，内容为：“徐州矿务集团有限公司（以下简称徐矿集团）华东机械厂等单位的搬迁已经市政府同意（年3月16日市长办公会议纪要第21号），根据宗国副秘书长的批示，我委组织抽签选取了江苏光大、徐州众合两家资产评估机构对华东机械厂及周边徐矿集团所属6家企业进行了搬迁损失补偿评估，经我委召集的专家评审和市财政、审计部门共同审核，评估机构对评估结果进行了修改，评估程序已经完成。根据《市政府关于主城区工业企业搬迁补偿有关问题会计纪要》（年10月6日市长办公会议纪要第号）的意见，我委对上述搬迁补偿的评估结果进行了重新审核，现将评估结果及调整情况汇报如下：按照年3月31日的基准日，经评估的搬迁损失值为.7万元，其中：存货搬迁费用.31万元，房屋建筑物.06万元，机器设备.7万元，停产损失.74万元，绿化损失.89万元，评估费用35万元。经我委审核，核减.75万元，调整后搬迁成本为.95万元（含评估费用35万元），具体明细见附表。”
此前，在江苏光大资产评估有限公司对徐州华东机械厂评估基准日为年3月31日的“搬迁损失评估明细表”中，其中北浴室（徐房权证泉山第号）搬迁损失为元，北浴室自建部分（无产权证）搬迁损失为元。
年6月18日，徐州华东机械厂、生活服务经营处通过特快专递向曹庆建发出《房屋迁让通知书》一份，其内容为：“徐州市泉山区青海宫浴城并曹庆建：年6月1日，我厂生活服务经营处与你方签订房屋租赁合同，将位于泉山区矿山东路9号的房屋租赁给你方使用，至年5月30日合同到期。合同到期后你方仍继续使用，根据法律规定，为不定期租赁合同，双方均有随时解除合同的权利。因该房屋要拆迁，已多次通知你方解除合同、迁出房屋，但你方仍不迁出。现特发函再次通知，请你方在接到本通知书后立即迁出，腾空房屋。否则，出现不利后果由你方承担。”
次日，徐州华东机械厂、生活服务经营处通过特快专递又向曹庆建发出《房屋迁让通知书》一份，其内容为：“徐州市泉山区青海宫浴城并曹庆建：年6月1日，我厂生活服务经营处与你方签订房屋租赁合同，将位于泉山区矿山东路9号的房屋租赁给你方使用，至年5月30日合同到期。合同到期后你方仍继续使用，根据法律规定，为不定期租赁合同，双方均有随时解除合同的权利。因你方拖欠租金，经多次催要拒付，并且该房屋要拆迁，已多次通知你方解除、迁出房屋，但你方仍不迁出。现特发函再次通知，与你方解除合同，请你方在年6月30日前迁出，腾空房屋。否则，将依法解决。”
徐州华东机械厂于年8月31日向江苏省徐州市泉山区人民法院提起本案诉讼，请求判令曹庆建立即迁出租赁房屋，并赔偿其损失17万元（从年2月至年5月共计27个月，按照租金元／月计算）。曹庆建于年11月26日提起反诉，要求徐州华东机械厂赔偿经营权损失17万元、自建房损失19万元、装修及设施11万元、多收蒸汽费4万元、停止经营造成的损失2万元，合计53万元。年5月22日一审庭审中，曹庆建放弃经营权损失17万元、停止经营造成的损失2万元该两项诉求，将多收蒸汽费诉求由4万元增至23万元。
一审审理中，曹庆建申请对其租赁徐州华东机械厂的位于泉山区矿山东路9号房屋基础上的自建房屋价值、装修、设备价值进行鉴定。一审法院依法委托鉴定，组织双方当事人及鉴定单位在场核对鉴定范围并签字。年3月19日，徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司出具徐中鑫房司估（）第10-号《房产估价报告》，针对估价对象泉山区矿山东路9号自建房屋的估价结果为：在估价时点年1月10日满足各项假设限制条件下的房产重置成新价值元，其中，无争议部分（即徐州华东机械厂认可系曹庆建所建）的楼顶东侧砌块配房价值为元；有争议部分（即徐州华东机械厂不认可系曹庆建所建）的楼顶东侧斜坡房价值为元，西部两间价值为27元，楼顶楼梯间价值为元，浴池南侧东半部房屋一层价值为元，浴池南侧东半部房屋二层价值为1元，浴池南侧西半部房屋一层价值为元，浴池南侧西半部房屋二层价值为元。年3月29日，徐州市光大资产评估有限公司出具苏光大（）评报字第号《装修及设备资产评估报告书》，其评估对象和范围为：按照司法鉴定委托书的委托，评估对象为房屋装修及设备，评估范围包括大厅地砖、大厅扣板顶、大厅铝合金门、休息室木墙裙、桑拿池等装饰装修；水箱、镀锌管、PPR管、暖气片等设备。评估结论为：委估装修及设备评估值合计为元整。其中无争议部分计元，有争议部分计元。
一审法院认为：就徐州市泉山区矿山东路9号房屋（原北海浴室、后改为清海宫浴城）的租赁经营事宜，徐州华东机械厂与曹庆建在年5月30日前签订有书面的租赁合同。合同期限届满后，曹庆建继续使用承租房屋并继续向徐州华东机械厂交纳租金，此期间双方已形成不定期租赁关系。因徐州华东机械厂整体搬迁的需要，徐州华东机械厂于年6月19日向曹庆建发出《房屋迁让通知书》，明确与曹庆建解除不定期租赁关系，符合双方约定及法律规定。据此认定双方的不定期租赁关系于通知曹庆建应迁让房屋之日的年6月30日实际解除。徐州华东机械厂要求曹庆建赔偿其损失10元，即从年2月至年5月共计27个月，按照租金元／月计算所得，实际系上述期间的欠交租金，符合双方约定及法律规定。且曹庆建未就该本诉予以反驳，也未举证证实其已实际支付了上述期间的相应租金，故对徐州华东机械厂的上述本诉请求予以支持。鉴于徐州华东机械厂与曹庆建在年6月1日的《房屋租赁合同》中未就合同解除后自建房、装修及设施的归属或赔偿作出明确约定，在本案承租房产已明确应予拆除的情况下，曹庆建反诉要求徐州华东机械厂赔偿其相应的自建房损失和装修及设施损失，符合法律规定，予以支持。经法院委托鉴定，泉山区矿山东路9号自建房屋的估价价值为元，而房屋装修及设备的评估价值为元。虽然徐州华东机械厂对于所评估自建房屋的范围持有异议，认为其部分自建房屋系曹庆建之前的承租人王念久所建，但考虑到北海浴室楼上自建房屋即搭建建筑物曾于年下半年拆除，曹庆建此后已经营至今，徐州华东机械厂应就现存自建房屋不属于曹庆建所有承担举证责任，鉴于徐州华东机械厂就此举证不足，其应向曹庆建赔偿上述自建房屋损失元。虽然徐州华东机械厂对于所评估的房屋装修及设备的范围持有异议，但其也举证不足，故不予采信，徐州华东机械厂因此应向曹庆建赔偿房屋装修及设备损失元。曹庆建虽对上述鉴定结果持有异议，但举证不足，也不予采信。曹庆建反诉要求徐州华东机械厂返还其多收蒸汽费元，虽然提交了徐州华东机械厂的相应收据及结算通知单，但就徐州华东机械厂确多收其蒸汽费元举证不足，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，该院于年9月10日作出（）泉民初字第号民事判决：一、自判决生效后十日内，曹庆建从所承租徐州华东机械厂位于徐州市泉山区矿山东路9号的房屋中迁出；二、自判决生效后十日内，曹庆建赔偿徐州华东机械厂年2月至年5月期间27个月的租金损失10元；三、自判决生效后十日内，徐州华东机械厂赔偿曹庆建自建房屋损失元、房屋装修及设备损失元；四、驳回曹庆建的其它反诉请求。
曹庆建不服一审判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。本案二审期间的争议焦点为：1.徐州华东机械厂主张的租金是否超过诉讼时效。2.曹庆建主张的蒸气费用多收管损这一事实是否存在。该院二审认为：一、关于租金的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定了延付或拒付租金的诉讼时效为一年，但第一百四十条亦规定了诉讼时效中断，重新计算的情形。徐州华东机械厂提交的证据足以证明其不断向曹庆建主张租金，上述行为均产生诉讼时效中断的法律后果。故徐州华东机械厂主张的租金未超过诉讼时效，在曹庆建认可欠付租金数额的情况下，一审法院判决曹庆建给付相应的租金并无不当。
二、关于蒸汽费。徐州华东机械厂（甲方）与曹庆建（乙方）在年6月1日签订的《房屋租赁合同》中补充约定：“应投入锅炉甲方为乙方降房租元，从年6月1日以后所有汽费和生活公司无关，一切由乙方自负。”年10月26日的《供用汽协议书》虽约定徐州华东机械厂按曹庆建实际用热量增加热损5%收取蒸汽费，但该协议书未约定合同的履行期间。年6月1日的《房屋租赁合同》中的补充约定表明双方于年6月1日终止了年10月26日的《供用汽协议书》。虽然曹庆建此后仍使用徐州华东机械厂的热力管道并向徐州华东机械厂交纳蒸汽费用，但应视为双方无书面合同约定。曹庆建以年10月26日的《供用汽协议书》主张徐州华东机械厂多收管损的主张无事实依据。从年6月1日以后的蒸汽费用收取及交纳的票据来看，徐州华东机械厂系根据徐州西区环保热电有限公司的交费通知，将徐州西区环保热电有限公司核定的蒸汽费按一定的系数分摊到分表用户（包括曹庆建），徐州华东机械厂再将收取的各分表用户的蒸汽费汇总后交给徐州西区环保热电有限公司，徐州华东机械厂未截留分表用户的蒸汽费。曹庆建未在年6月1日后投入锅炉生产经营用汽，仍使用徐州华东机械厂热力管道，应视为自愿承担相应的管损。故对曹庆建有关徐州华东机械厂于年6月1日之后多收蒸汽费的主张，不予采纳。
对年6月1日之前的蒸汽费。年10月26日的《供用汽协议书》明确约定徐州华东机械厂按曹庆建实际用热量增加热损5%收取蒸汽费，该约定不违反法律规定，双方应当严格履行。从曹庆建提交的年1月至年5月的蒸汽费用票据来看，徐州华东机械厂未按该约定履行，在徐州华东机械厂无证据证明双方对此约定进行变更的情况下，徐州华东机械厂存在违反合同约定多收管损的事实。由于蒸汽费系按月结算，当月发生的蒸汽费，曹庆建次月就知道权利被侵害的事实。曹庆建主张年5月之前的蒸汽费的诉讼时效应从年6月底开始计算至年6月底。曹庆建陈述主张以多收的蒸汽费抵房租，但曹庆建欠交房租是从年2月开始，在曹庆建无其他证据证明曾对年5月之前多收的蒸汽费提出要求的情况下，曹庆建主张的年5月之前的蒸汽费超过诉讼时效，不予支持。
综上所述，该院于年1月13日作出（）徐民终字第号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：（一）徐州华东机械厂与曹庆建于年6月1日订立书面租赁合同，约定租赁期间至年5月30日止。租赁期间届满后，曹庆建继续使用租赁房屋，徐州华东机械厂亦未提出异议，双方形成不定期租赁合同。不定期租赁合同双方当事人均可以随时解除，且徐州华东机械厂已在解除合同的合理期限之前通知曹庆建，双方租赁合同应于徐州华东机械厂给予曹庆建的迁让限期年6月30日依法解除，原判决判令曹庆建自承租房屋中迁出符合法律规定，曹庆建辩称未就拆迁补偿达成一致，因而不应迁出承租房屋于法无据。
（二）关于多收蒸汽费问题。徐州华东机械厂与曹庆建于年10月26日订立的《供用汽协议书》约定，徐州华东机械厂按曹庆建实际用热量增加热损5%。从曹庆建提交的年1月至年5月的蒸汽费用票据来看，徐州华东机械厂未按5%的约定比例收取年6月1日之前的热损费，但曹庆建未能在诉讼时效期间内提出该主张，故原判决对该部分诉请不予支持并无不当。年6月1日，徐州华东机械厂与曹庆建在《房屋租赁合同》中补充约定：“从年6月1日以后所有汽费和生活公司无关，一切由乙方（曹庆建）自负。”此后曹庆建虽继续使用徐州华东机械厂热力管道并向徐州华东机械厂缴纳蒸汽费，但双方并无关于热损费的约定。徐州华东机械厂根据徐州西区环保热电有限公司的交费通知，将蒸汽费按比例分摊给包括曹庆建在内的分表用户，与各分表用户按实结算蒸汽费亦无不当。
（三）关于租金问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”曹庆建虽应按月向徐州华东机械厂给付租金，但该债务属于同一债务分期履行，徐州华东机械厂主张曹庆建欠付租金的诉讼时效应自双方租赁期限届满，本案中即为租赁合同解除之日年6月30日起计算，因此徐州华东机械厂的租金主张并未超过诉讼时效，曹庆建亦无证据证明其与徐州华东机械厂达成以多收的蒸汽费抵扣房租的合意，且抵扣租金的主张与其年3月5日仍出具房租欠条的事实相矛盾，故原判决判令曹庆建给付欠付租金并无不当。
综上所述，曹庆建的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回曹庆建的再审申请。
审 判 长 武 孙
代理审判员 罗荣辉
代理审判员 蒋 蕾
二〇一四年十月九日
书 记 员 孙 婧
黄英诉廖祖兴房屋租赁合同纠纷案
重庆市高级人民法院
民事裁定书
()渝高法民申字第号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄英。
委托代理人：胡祖波，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。
委托代理人：甘朝琴，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：廖祖兴。
委托代理人：杨波，北京圣运律师事务所律师。
再审申请人黄英因与被申请人廖祖兴房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（）渝五中法民终字第号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
黄英申请再审称：黄英与廖祖兴之间的房屋租赁合同因房屋被国家征收而终止，廖祖兴将由此获得的与黄英有关的补偿价款据为己有，没有事实基础。在双方未对因征收所获补偿价款的归属及分割进行约定的情况下，应根据权利义务相一致和公平原则确定补偿价款，出租人廖祖兴所获得的积极搬迁奖励费、停产停业损失补偿费、装饰装修损失补偿费理应归承租人黄英所有。黄英与廖祖兴之间的房屋租赁合同已于年9月终止，廖祖兴收取其后的房屋租金属不当得利，应返还给黄英。二审法院判决因国家征收给承租人黄英造成的损失由承租人自行承担，相关补偿却由出租人廖祖兴享有，有违公平和权利义务相一致原则，侵犯了黄英的合法权益。黄英根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
本院认为：黄英与廖祖兴签订的房屋租赁合同在履行过程中，出租房屋被国家征收，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，房屋征收补偿对象为房屋所有权人，承租人不属于征收补偿对象。因此，廖祖兴作为被征收房屋所有权人，有权按国家制订的征收补偿方案中所确定的项目和标准获得补偿；而黄英作为承租人，不是征收补偿对象，其提出廖祖兴将获得的与承租人有关的补偿价款据为己有的理由于法无据。
本案房屋租赁合同因国家征收而提前解除，黄英与廖祖兴对此均无过错。同时，廖祖兴的房屋被国家征收后依法获得了相应的补偿，而黄英却因租赁合同的提前解除遭受了损失，按照公平和诚信原则，廖祖兴应在其获得的征收补偿范围内，对黄英遭受的损失酌情予以补偿。一、二审法院依法对黄英主张的搬迁费以及设备设施补偿费予以支持符合法律规定。
关于积极搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中规定的政策，是支付给产权人的费用，属于定型化的补偿费用。按照双方合同的约定，合同解除后，承租人即应当在合理期限内将房屋返还给出租人，及时搬迁是承租人的义务。该费用并非因承租人积极搬迁而产生，相反，本案承租人在合同解除后并未及时返还租赁房屋，有严重拖延的情况。故黄英主张积极搬迁费用缺乏法律依据。
关于装饰装修损失补偿费。国家征收房屋时，按照元／平方米的标准计算给付被征收人，该费用是国家补偿被征收人的名目之一，是定型化的补偿，不以实际装饰装修的价值为标准。因此，该费用并非针对承租人，黄英要求获得被征收人的定型化赔偿金额没有法律依据。同时，本案双方在房屋租赁合同中约定因征收合同解除，出租人不予赔偿装饰装修费用。故黄英主张装饰装修损失补偿费用亦缺乏法律依据。
关于停产停业损失补偿费。国家对被征收人的停产停业损失补偿费属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据，黄英提出停产停业损失补偿费应当归其所有的理由不成立。本案中，黄英已经租赁房屋经营幼儿园多年，并且在最后一次租赁合同中，已明确披露政府可能征收租赁房屋，出租人得解除合同的信息。承租人对经营成本和经营期限以及另谋场地经营等应当预先有所安排，其不能以提前终止合同，将雇员（或劳动者）补偿金等损失作为合同解除的损失要求出租人赔偿。另，本案双方合同提前解除后，黄英实际返还租赁房屋时已经超过合同约定的租赁期限。因此，黄英主张停产停业损失，不应支持。
关于租金返还。双方合同于年10月8日解除，黄英租金预交至年12月19日。但合同解除后，黄英实际返还租赁房屋时已经超过合同约定的租赁期限年6月19日。按照双方合同的约定，实际占有期仍应计算租期，并交纳租金。故黄英主张返还2个多月的租金，不应支持。
综上，黄英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回黄英的再审申请。
审 判 长 傅 燕
代理审判员 夏 曦
代理审判员 吉守明
二〇一五年一月三十日
书 记 员 刘治江
长按
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